Waarop letten als je in vastgoed belegt?

Het potentieel van vastgoed juist inschatten, vraagt kennis en ervaring. Het hele plaatje bekijken, is daarbij heel belangrijk, volgens Philippe Janssens. Hij is afgevaardigd bestuurder van STADIM, een onafhankelijk en neutraal studie- en adviesbureau. Na meer dan 20 jaar ervaring, ettelijke uitgegeven boeken en belangrijke studies over markttendensen, mag hij zich vastgoedspecialist noemen. Het schatten van bedrijfs- en residentieel vastgoed gaat bij STADIM dan ook veel verder dan enkel het eindbedrag bepalen.

Bekijk alle parameters in detail

“Wanneer men enkel spreekt in termen van rendement, vergeet men eigenlijk waarover men spreekt. Want alle details tellen. Doordat we bij STADIM alle parameters grondig in kaart brengen, kunnen de risico’s, de inkomsten en de uitgaven veel beter ingeschat worden. Schatten is een combinatie van creativiteit en realiteitszin. Het is ook objectief advies verlenen en meedenken in functie van de behoeften en wensen van wie de schatting laat uitvoeren. Zo krijgt die een verfrissende kijk op de zaak.”

Schat de kosten realistisch in

“Je moet als belegger een duidelijk zicht hebben op de marktconforme huurwaarden en de verwachtingen. Maar hou ook rekening met alle kosten om een realistische inschatting te maken van je netto huurinkomsten. Uit te voeren werken, jaarlijkse afrekeningen, verzekeringen, onroerende voorheffi ng, het risico op wanbetaling of leegstand, het beheer,... Kosten kunnen oplopen tot meer dan de helft van de huurinkomsten of slechts enkele percenten bedragen bij panden met een topligging.”

Kruip in de huid van potentiële huurders

“Als belegger is de zekerheid van verhuring van groot belang. Markttendensen spelen hierbij een belangrijke rol. Bedrijven willen bijvoorbeeld meer en meer fl exibiliteit, waardoor ze sneller kiezen voor kortetermijnhuur. Maar op toplocaties zijn langetermijnovereenkomsten nog altijd erg in trek. Deze tendensen bloot leggen, is onze job. Het helpt beleggers denken zoals een huurder vandaag denkt. En dat is belangrijk om juist te investeren.”

Ga na hoe stabiel de commerciële ligging van een pand is

“In een pand kan een schitterende huurder zitten omwille van historische redenen. Maar wat als dat bedrijf vertrekt? Vind je er dan nog één? De stabiliteit van een commerciële ligging kan afkalven. Wanneer je pand midden in een commercieel circuit ligt, is je investering veel stabieler. Een eigendom is tenslotte maar waard wat het in de toekomst kan opbrengen. Wij voelen de polsslag van de markt aan en voorspellen ze.”

Koop vastgoed met opportuniteiten

“De kunst is aanvoelen waar potentieel inzit en dat ook optimaal benutten. Je moet redeneren zoals een boer. De stenen die op je grond staan, zijn je gewassen en die moet je laten groeien. Door je grond te vol te zetten, put je hem uit. Maar een te licht gewas op een rijke grond is ook niet rendabel. Ook dat is een kwestie van de juiste inschatting. Wij hebben al vaak geadviseerd om op een bepaalde locatie geen appartementen, maar wel eengezinswoningen te bouwen.”

Bekijk de socials