Wonen in je bedrijfszetel, een goed idee?

Tot voor kort dienden bedrijfsleiders die woonden in een woning, eigendom van hun vennootschap, flink wat meer belasting te betalen in vergelijking met zaakvoerders van een eenmanszaak. Minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA) heeft aan dit onderscheid een einde gemaakt. Of wonen in je bedrijfszetel een goed idee is, vroegen we aan vastgoedmakelaar Frank Valkeneers, gedelegeerd bestuurder bij EPMC, gespecialiseerd in bedrijfsvastgoed.

Wordt het veel gedaan, wonen in de zetel van je vennootschap?

Frank Valkeneers: “Ja het is vaak zo dat bedrijfsleiders van een vennootschap in een woning, eigendom van hun zaak, wonen. Het wonen in je bedrijfszetel is een voordeel alle aard in je personenbelasting. Het voordeel wordt berekend volgens de formule 100/60 x kadastraal inkomen. Maar voor bedrijfsleiders die gratis in de woning van hun vennootschap woonden, diende dit bedrag onder de regering Di Rupo vermenigvuldigd te worden met 3,8, bijna een verviervoudiging van de te betalen belastingen. Minister Van Overtveldt heeft dit herleid naar 1. Dat geeft dus een gigantisch verschil in je personenbelasting.”

Wat zijn de voordelen van wonen in je bedrijfszetel?

FV: “Als je woont in je bedrijfszetel betekent dit dat je verschillende kosten kan recupereren en afschrijven. Zo kan je de btw deels recupereren, afhankelijk van de verhouding tussen het privé- en het zakelijk gebruik van je woning. Het kan wel niet dat wanneer je je woning voor 90% privé gebruikt, je dan 90% van de btw gaat aftrekken. Ook de kosten die je aan je huis hebt, kan je in mindering brengen, en eventueel ook je lening. Tot op een bepaalde hoogte zijn de intresten 100% aftrekbaar.”

Zijn er ook nadelen verbonden aan wonen in je bedrijfszetel?

FV: “Op korte termijn zijn de afschrijfmogelijkheden een voordeel, maar na 20 of 30 jaar afschrijven is de waarde van je vennootschap teruggebracht naar de grondwaarde. Wanneer je dan overgaat tot de verkoop van je woning, dien je een meerwaardebelasting te betalen en dat vergeet men wel eens. Stel dat je een villa bezit, die een miljoen euro waard is en die je afschrijft over een periode van 20 of 25 jaar. In de boeken zal na die periode enkel nog de grondwaarde te zien zijn, b.v. 200.000 euro. Dan dien je ermee rekening te houden dat je op de meerwaarde, 800.000 euro, aan de volle pot belast wordt, d.w.z. aan een tarief van 34%. Wat men dan wel eens probeert, is om de aandelen van de vennootschap te verkopen, maar dan zadel je iemand anders op met dit probleem. Je dient er ook rekening mee te houden dat bij een faillissement de bescherming van je gezinswoning wegvalt.”

Kan je altijd in je bedrijfszetel wonen, welke zakelijke activiteit je ook uitoefent?

FV: “Dat is in principe niet beperkt, maar een vennootschap oprichten met het doel een huis te bouwen of te kopen, dat gaat niet. Het economisch doel van een vennootschap is immers niet de bouw van een privéwoning, maar wel een vorm van handel drijven. Er moet een vennootschapsrechtelijke, economische reden zijn om je privéwoning in je vennootschap te stoppen. In een managementsvennootschap, waarmee je diensten aan derden verhuurt, kan je wel je privéwoning onderbrengen. Een patrimoniumvennootschap is er op gericht om vastgoed te bouwen, te verkopen, te verhuren. Dan drijf je als het ware handel in vastgoed. De fiscus doorprikt het snel wanneer je zulke vennootschap ‘gebruikt’ voor het fiscaal aantrekkelijk maken van je woning. Hij kijkt er ook streng op toe welk gedeelte privé is en welk niet. Een zwembad bijvoorbeeld is 100% privégebruik. Je kan de btw daarvan niet gedeeltelijk via je vennootschap recupereren.”

Frank Valkeneers besluit dat het ook altijd mogelijk is dat het voordeel alle aard opnieuw wordt aangepast: “Daar bestaat nooit zekerheid over. De vennootschapsbelasting wordt in een begrotingsronde makkelijk aangepast, makkelijker dan de personenbelasting. Dat ligt electoraal  immers veel minder gevoelig.”