Vlaamse vastgoedmarkt kantelt opnieuw richting verkopersmarkt

​Na twee jaar van uitzonderlijk ruim aanbod staat de Vlaamse vastgoedmarkt op een scharniermoment. Voor het eerst in drie jaar tijd worden opnieuw meer woningen verkocht dan er nieuw te koop worden aangeboden. Dat stelt vastgoedexpert Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoedgroep. Volgens hem wijst die evolutie op een duidelijke verschuiving van een uitgesproken kopersmarkt naar een markt waarin verkopers opnieuw meer ademruimte krijgen.

Tijdens 2023 en 2024 bleef een groot deel van het aanbod langer op de markt. In die jaren lag het aantal nieuw aangeboden woningen respectievelijk 25 en 24 procent hoger dan het aantal panden dat binnen zes maanden werd verkocht. In 2025 is dat beeld sterk veranderd. Nog slechts 9 procent van de te koop gezette woningen blijft langer dan een half jaar beschikbaar, wat wijst op een krimpend aanbod en aanhoudende vraag.

Breuklijn in het vierde kwartaal

Volgens Dewaele tekende de kentering zich vooral af in de tweede helft van 2025. “Het eerste kwartaal volgde nog grotendeels het patroon van 2024. In het tweede en derde kwartaal was er een evenwicht tussen nieuw aanbod en verkopen. In het vierde kwartaal kwam er een duidelijke breuklijn: voor het eerst in drie jaar werden er meer woningen verkocht dan er nieuw op de markt kwamen,” stelt hij.

Die ontwikkeling zet kandidaat-kopers opnieuw onder druk om sneller beslissingen te nemen, terwijl verkopers minder geneigd zijn om toegevingen te doen.

Nieuwbouw als rem op doorstroming

Een belangrijke verklaring ligt bij de nieuwbouwmarkt. De terugval in nieuwe projecten werkt volgens Dewaele als een domino-effect door in de rest van de vastgoedketen. Minder nieuwbouw betekent minder doorstroming, waardoor ook het aanbod van bestaande woningen afneemt.

Sinds de zomer van 2025 zijn er wel voorzichtige tekenen van herstel zichtbaar. De definitieve verankering van het verlaagde btw-tarief van 6 procent op nieuwbouw, ook voor investeerders, gaf de sector opnieuw wat ademruimte. Toch blijft het aantal nieuwbouwverkopen in 2025 ongeveer 40 procent lager dan in recordjaar 2021 en vergelijkbaar met 2023 en 2024. Een snelle impact op het algemene woningaanbod laat dus nog op zich wachten.

Instapklare woningen steeds schaarser

De krapte manifesteert zich het sterkst bij instapklare en energiezuinige woningen. In het vierde kwartaal van 2025 daalde het totale aanbod met ongeveer 5 procent, maar het aanbod van instapklare panden met een gunstig EPC-label (A+ tot C) zakte met meer dan 25 procent tegenover het vorige kwartaal.

Tegelijk steeg het aantal verkochte instapklare woningen met ruim 8 procent. “Dat betekent dat dit segment steeds sneller leegloopt,” zegt Dewaele. Woningen met een minder gunstig EPC-label (D tot F) kennen eveneens een terugval in aanbod, al blijft die beperkter.

Wat betekent dit voor kopers?

Volgens Dewaele is afwachten geen winnende strategie meer. De combinatie van dalend aanbod en stabiele vraag zorgt ervoor dat vooral energiezuinige woningen snel verkocht raken, vaak met weinig onderhandelingsruimte. “Niet de koper die het langst wacht, maar degene die goed voorbereid is en durft beslissen, maakt vandaag het verschil,” klinkt het.

Kopers die breder durven kijken, bijvoorbeeld naar panden met renovatiepotentieel, kunnen wel nog kansen vinden, op voorwaarde dat ze renovatiekosten realistisch inschatten en meenemen in hun budget.

Verkopers krijgen opnieuw meer speelruimte

Voor verkopers luidt de conclusie duidelijker dan de voorbije jaren. De markt verschuift opnieuw in hun voordeel, zeker voor kwalitatieve, goed onderhouden en energiezuinige woningen. Correcte prijszetting blijft daarbij essentieel, net als transparantie over energieprestaties en eventuele werken.

“In een krapper wordende markt maakt kwaliteit opnieuw het verschil,” besluit Dewaele. “Wie inzet op een sterke presentatie en professionele begeleiding, vergroot aanzienlijk de kans op een vlotte verkoop.”