SAR Belgium beschermt tegen beroepsprocedures op omgevingsvergunningen

Bouwprojecten of windturbine-installaties kunnen niet gerealiseerd worden zonder omgevingsvergunning, en de aanvraag daartoe is in België een lang en complex technisch proces. Bovendien kunnen derden na een geldig toegekende omgevingsvergunning toch nog in beroep gaan. Bij beroepsprocedures weigeren notarissen doorgaans de verkoopakte te verlijden. Dat leidt vaak tot maandenlange blokkering van bouwstart en verkooptransacties waarbij alle betrokken partijen aanzienlijke financiële schade lijden of zelfs failliet gaan. Vaak gaat het om misbruik van beroepsrecht door personen of actiegroepen zonder noodzakelijk objectief belang, daartoe aangespoord door een verwaarloosbare procedureprijs tussen 25 en 125 euro...

De jonge verzekeringsmakelaar SAR Belgium lanceert daarom de VBO-polis of de Verzekering tegen Beroepen op Omgevingsvergunningen.  Dit verzekeringscontract is onuitgegeven in België en beschermt bij een geldig verkregen omgevingsvergunning zowel bouwpromotoren-projectontwikkelaars als grondeigenaars en kopers (op plan). Dit voor de financiële gevolgen van een beroepsprocedure bij de Raad voor Vergunningsbetwisting waarbij de vergunning geannuleerd werd, of geschorst is voor langer dan 18 maanden.

SAR Belgium werkt met een dubbele juridische audit, om de aanvaardbaarheid van het risico te toetsen (zie verder) en keert, indien het vastgoedproject in dekking wordt genomen, dan het volgende uit:

• aan de grondeigenaar de prijs van de grondwaarde vermeerderd met 10 tot 20%.
• aan de bouwpromotor/projectontwikkelaar een schadevergoeding die rekening houdt met de vordering van de werf en de prijs van de onverkochte delen
• aan de koper van een appartement of huis (verkoop op plan) een bedrag gelijk aan de prijs van het verzekerde goed of de fractie die reeds betaald werd, vermeerderd met 10 tot 20% voor de verborgen kosten w.o. opzeggen van de lening, verlengde huur van woning… 

De VBO-polis dekt het risico dat de wettelijkheid van het gekochte lot wordt geannuleerd door een beroep. Bovendien dekt de VBO de volledige gerealiseerde omzet, alle taksen inbegrepen. De door de koper op plan betaalde btw wordt dus ook terugbetaald.

De VBO-dekking beschermt dus de 3 partijen maar richt zich in het bijzonder tot bouwpromotoren/projectontwikkelaars (die ook de VBO-premie betalen voor de andere 2 partijen) die nu hun financiële situatie kunnen veiligstellen:

• in alle gemoedsrust de bouw en de commercialisering van hun project aanvatten of voortzetten. Elk stilgelegd project impliceert hoge kosten, net als de blokkering van de commercialisering van projecten die al te koop zijn aangeboden.
• elke (toekomstige) verkoop kan doorgaan zonder prijsvermindering, ondanks het bestaan van een of meer beroepsprocedures.

Ook voor retailprojecten en windturbineparken

Deze verzekering geldt niet alleen voor residentiële projecten maar eigenlijk komen alle projecten met een omgevingsvergunning in aanmerking voor het ontwikkelde verzekeringsproduct. Zo ook retailprojecten en windturbineparken waartegen vaak verzet rijst vanuit een Not In My Backyard-mentaliteit (NIMBY). Voor ontwikkelaars van windturbinezones is er zelfs de speciale polis Verzekering Hernieuwbare Energie.  Indien het project gedeeltelijk of volledig niet kan worden gerealiseerd en/of geëxploiteerd, keert de verzekeraar een vergoeding uit gelijk aan de P90 (geschatte productie) gedurende maximum 6 jaar van het project die de verzekerde misloopt. Ook het ingebrachte kapitaal (interne en/of externe financiering) geniet een volledige dekking.

Criteria van verzekerbaarheid

Zodra er één of meerdere beroepen worden geplaatst op een omgevingsvergunning van een bouwpromotor/projectontwikkelaar vraagt deze laatste aan zijn huisadvocaat om een juridische audit uit te voeren van de omgevingsvergunning en de geplaatste beroepen. Zo kan de bouwpromotor/projectontwikkelaar de risico’s inschatten. Eens het project bij de Raad voor Vergunningsbetwisting is aanbeland en de promotor op een uitspraak van de bevoegde magistraat wacht, komt het in aanmerking voor de VBO.  SAR Belgium laat dan een tweede audit uitvoeren door advocatenbureaus gespecialiseerd in omgevingsrecht en urbanisme alvorens een Verzekering tegen Beroepen op Omgevingsvergunningen bij een partner-verzekeraar te plaatsen. Het gaat om een onderzoek van de vergunning en van de beroepsprocedures naar inhoud en vorm. Dit impliceert een studie van de wettelijkheid van de vergunning en een analyse van de aangehaalde punten in de verslagen of van mogelijk aangehaalde elementen in het geschil.  Is het risico aanvaardbaar, dan stelt SAR Belgium een gepersonaliseerd verzekeringsvoorstel op. “Belangrijk is dat we met onze polis die specifieke projectontwikkelaars aanspreken en steunen die anders een mooi, maatschappelijk gefundeerd (bouw)project zouden gedwarsboomd zien door pestgedrag van personen zonder objectief belang”, zegt Jérôme Eliat van SAR Belgium. Dat het dossier wordt ondergebracht bij grote Europese verzekeraars met een uitstekende rating betekent een bijkomende zekerheid. Met de VBO-polis konden in Frankrijk zo al meer dan 400 projecten w.o. ook meer dan 3.000 woningen worden verzekerd.

Transparante kosten & tailor made

De VBO-polis is alvast een tailormade product en de kosten worden vooraf vastgelegd, zonder verrassingen. Zo wordt de kostprijs van de studiefase van de verzekerbaarheid forfaitair bepaald volgens de vermelde bouwoppervlakte in de omgevingsvergunningsaanvraag. En het bedrag van de eenmalige verzekeringspremie hangt af van de beroepsprocedure(s) en wordt bepaald door de verzekeraar na de onafhankelijke audit.

SAR Belgium (°2018) is een nieuwe nichespeler op de Belgische verzekeringsmarkt, als zusterbedrijf van SAR France (°2015). SAR Belgium is een onafhankelijke makelaar in verzekeringen en risicoanalyses voor vastgoedpromotoren en voor de professionals uit de bouwsector.FSMA & KBO nummer van SAR Belgium: 0713 489 636.  Info: www.sar-belgium.com.