Belastingdruk op kantoren piekt tot 82,45% in Brussel

Ayming Belgium pleit voor hervorming van onvoorspelbare vastgoedfiscaliteit

De belastingdruk op niet-residentieel vastgoed blijft torenhoog in België, met uitschieters tot ver boven de 80% in sommige Brusselse gemeenten. Dat blijkt uit het Property Tax Report 2025 van consultancybureau Ayming Belgium. In het rapport, dat werd opgesteld na de recente verkiezingen, wordt de fiscale last op kantoorgebouwen doorgelicht per regio en gemeente. De conclusie is duidelijk: België kampt met een ondoorzichtig en sterk verouderd systeem, dat dringend aan hervorming toe is.

Belastingen gebaseerd op een KI uit 1975

Een opvallend pijnpunt blijft het gebruik van het kadastraal inkomen (KI) als grondslag, dat nog steeds gebaseerd is op een waardering uit 1975. Dat KI wordt eerst omgerekend van Belgische frank naar euro, om vervolgens geïndexeerd te worden. “Een absurd uitgangspunt in 2025,” aldus het rapport. Nochtans vormt dit cijfer de basis voor de onroerende voorheffing en een reeks extra gemeentelijke of gewestelijke belastingen.

De gemiddelde belastingdruk op niet-residentiële gebouwen in België bedraagt momenteel 50,58% van het geïndexeerd KI. Maar achter dat gemiddelde gaan grote regionale verschillen schuil:

• Vlaanderen: 46,26%
• Wallonië: 54,95%
• Brussel: 55,35% (maar met veel hogere uitschieters)

‹

›

Brussel veruit de duurste

Brussel springt eruit als fiscale uitschieter. In 17 van de 19 Brusselse gemeenten ligt de belastingdruk boven de 60%. In negen gemeenten bedraagt ze zelfs meer dan 70%. Schaarbeek voert de lijst aan met een belastingdruk van 82,45%.

De hoge belastingdruk komt door een combinatie van factoren: een hogere basisvoorheffing én een pakket extra heffingen zoals de Brusselse Gewestbelasting op niet-residentiële oppervlaktes en bijkomende gemeentebelastingen op kantoren en parkeerplaatsen.

Randgemeenten als alternatief

In scherp contrast met Brussel ligt de belastingdruk in de Vlaamse rand een pak lager. In Vlaams-Brabant bevinden zich 15 van de 20 minst belaste gemeenten rond de hoofdstad. Voor bedrijven die kantoren zoeken in de buurt van Brussel maar zonder de fiscale kater, vormen deze randgemeenten een interessant alternatief.

Vlaanderen en Wallonië: andere aanpak

Hoewel Vlaanderen een hoger gewestelijk tarief van onroerende voorheffing hanteert (3,97% tegenover 1,25% in andere gewesten), blijft de totale belastingdruk relatief beperkt. Dat komt deels doordat lokale besturen minder gebruik maken van bijkomende heffingen zoals leegstandstaksen of belastingen op bedrijfsoppervlakte. Slechts 12 Vlaamse gemeenten passen een vorm van fiscale differentiatie toe.

In Wallonië ligt de druk van de onroerende voorheffing hoger, maar zijn er minder bijkomende belastingen. Het beleid rond leegstand varieert er bovendien sterk tussen de provincies, waardoor ook daar geen eenduidig fiscaal klimaat bestaat.

Hervorming dringt zich op

Ayming Belgium roept beleidsmakers op tot een grondige hervorming van het vastgoedfiscale landschap.

“De vastgoedfiscaliteit in België is vandaag een onsamenhangende mix van verouderde regels, ondoorzichtige tarieven en sterk uiteenlopende praktijken op lokaal niveau,” zegt Alexandra Dryjski, Director Finance & Grants Performance bij Ayming Belgium.

“Dit remt niet alleen investeringen af, maar zorgt ook voor rechtsonzekerheid en ongelijkheid. Transparantie, voorspelbaarheid en coherente regelgeving zijn nodig om opnieuw een gezond klimaat voor bedrijven te creëren.”

Het rapport roept op tot een federale en intergewestelijke coördinatie om vastgoedfiscaliteit eenvoudiger, rechtvaardiger en toekomstbestendig te maken. In een tijd waarin economie en ruimtelijke ordening steeds nauwer met elkaar verbonden zijn, kan België zich geen fiscale stilstand meer veroorloven.