Syncura: 'Er zijn dringend aanpassingen nodig aan de wet op het mede-eigendom'

Syncura stelt voor:

• de huidige tweederdemeerderheid te herleiden naar een gewone meerderheid voor beslissingen die gaan over werken die betrekking hebben op de energetische transitie, of de veiligheid en stabiliteit van appartementsgebouwen;
• de aanleg van een reservekapitaal verplicht te maken voor alle mede-eigendommen, zonder achterpoortje, en de jaarlijkse bijdrage op te trekken tot minimaal 10 à 15% van de jaarlijkse gemeenschappelijke kosten;
• de schriftelijke besluitvorming voor dringende werken ook te versoepelen naar een gewone meerderheid.

Syncura, toonaangevende syndicus in Vlaanderen en Brussel, vraagt op de Dag van de Syndicus aan de wetgever om dringend werk te maken van een aantal aanpassingen aan de wet op het mede-eigendom. Syncura heeft enkele concrete voorstellen en roept de wetgever ook op om de sector van de syndici alvast te betrekken bij nieuwe regelgeving. Zo kan er op voorhand afgetoetst worden of deze nieuwe wetgeving ook voldoende rekening houdt met de specifieke situatie binnen mede-eigendommen.

Olivier De Schrijver, CEO van Syncura, op deze Dag van de Syndicus: ‘Meer dan 3 miljoen Belgen wonen in een appartementsgebouw – in het vakjargon mede-eigendom genoemd. Er zijn 900.000 appartementen in Vlaanderen en 350.000 in Brussel. Vandaag houdt de wetgever te weinig rekening met de specifieke noden binnen mede-eigendommen en dat terwijl het beroep van syndicus al een knelpuntberoep is.’

Syncura stelt voor de aanleg van een reservekapitaal verplicht te maken, zonder achterpoortje, en de jaarlijkse bijdrage op te trekken tot minimaal 10 à 15% van de jaarlijkse gemeenschappelijke kosten.

Wanneer men een appartement koopt met een EPC label E of F, is men vandaag verplicht binnen de vijf jaar energetische renovatiewerken uit te (laten) voeren. Een belangrijk onderdeel daarvan is de buitenschil (met onder meer de gevel), die in een appartementsgebouw tot de gemeenschappelijke delen behoort. Daarnaast kan men het EPC-label verbeteren door de verwarmingsketel te vervangen door een hoogrendementsketel. Die wordt in een aantal mede-eigendommen centraal aangestuurd en is dus ook gemeenschappelijk. Echter, binnen mede-eigendommen moeten ook energetische renovatiewerken van de gemeenschappelijke delen vandaag een tweederdemeerderheid halen op de algemene vergadering van mede-eigenaars (VME). Dat wil zeggen dat minstens twee derde van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars voor die investeringen moet stemmen. Als er meer dan een derde van de mede-eigenaars zijn die de middelen niet hebben of, om diverse redenen niet willen investeren en dus tegen stemmen, kunnen de werken niet uitgevoerd worden.

Dit kan minstens deels verholpen worden door een reservekapitaal aan te leggen. Een reservefonds waaruit dergelijke renovatiewerken zouden kunnen betaald worden. Er bestaat sedert enkele jaren een wettelijke verplichting waarbij, voor een appartementsgebouw van 5 jaar of ouder, minstens 5% van de jaarlijkse gemeenschappelijke uitgaven moet “gespaard” worden in zo’n reservefonds. Maar met de wet kwam ook een achterpoortje: indien een vier vijfde meerderheid van de VME tegen stemt, hoeft men de 5% niet opzij te zetten. In de praktijk zijn er heel wat appartementsgebouwen waar vandaag niet gespaard wordt. Verder is de verplichte 5% sowieso onvoldoende om meer dan schoonheidsoperaties uit te voeren. Een klein appartementsgebouw, met bijvoorbeeld 10 appartementen en zo’n 25.000 euro werkingskosten per jaar, spaart, op basis van een jaarlijkse inleg van 5%, 1250 euro per jaar. Dat is uiteraard onvoldoende om energetische renovatiewerken uit te voeren aan bijvoorbeeld de gemeenschappelijke gevel.

Er zijn appartementsgebouwen met gevels of terrassen in lamentabele toestand, bijvoorbeeld met scheuren of verzakkingen, waar de algemene vergadering van mede-eigenaars er niet in slaagt renovatiewerken goedgekeurd te krijgen. Syncura stelt dan ook voor om, voor energetische werken of werken die gaan over de veiligheid en stabiliteit van het appartementsgebouw, wettelijk een gewone meerderheid (meer dan de helft van de stemmen) te voorzien in plaats van een tweederdemeerderheid. Dan zou een gewone meerderheid voldoende zijn om deze werken te laten uitvoeren. Voor liften (die de voorbije jaren wettelijk gemoderniseerd moesten worden) en daken (in het kader van de dakisolatienorm 2020) is zo’n gewone meerderheid reeds een aantal jaren in voege.

Daarnaast zou het percentage van de werkingskosten dat men moet sparen, opgetrokken moeten worden tot minimaal 10 à 15%. Wanneer er een voldoende groot reservefonds aanwezig is, zal men veel meer geneigd zijn deze middelen ook te besteden aan de renovatie van het gebouw. Tenslotte zou het achterpoortje waarmee men tegen de oprichting van een reservekapitaal kan stemmen, moeten gesloten worden.

De schriftelijke besluitvorming voor dringende werken moet eenvoudiger

Als de lift van een mede-eigendom niet meer werkt of de gemeenschappelijke verwarming uitvalt, moet dit natuurlijk dringend hersteld worden, in het kader van het gebruiksgenot en de levenskwaliteit van de bewoners. Dit kan uiteraard niet wachten tot de volgende algemene vergadering. De syndicus kan eventueel zelf de nodige werken bij hoogdringendheid laten uitvoeren, maar vaak zullen deze werken niet gefinancierd kunnen worden vanuit het bestaande werkkapitaal of betreft het beslissingen die de syndicus niet eenzijdig wil nemen. De syndicus kan dan gaan voor een schriftelijke besluitvorming en een brief uitsturen met meerdere offertes waarop vandaag alle mede-eigenaars expliciet hun akkoord moeten geven. Als er iemand niet akkoord gaat of niet reageert, om gelijk welke reden, is er geen rechtsgeldige beslissing. Zo verstrijken er soms weken alvorens een beslissing kan worden genomen.

Daarom stelt Syncura dat de vereiste eenparigheid van stemmen in deze schriftelijke procedure best zou aangepast worden naar de gewone meerderheid van toepassing bij een fysieke, hybride of Teams-vergadering.

‘In covid-tijden werd de procedure van schriftelijke besluitvorming tijdelijk versoepeld naar de gewone meerderheid’, zegt Luc Vander Meeren, Senior Legal Officer bij Syncura. ‘En dat werkte prima. Waarom vandaag nog vasthouden aan eenparigheid van stemmen? Als een mede-eigenaar bijvoorbeeld afwezig is of zijn post niet onmiddellijk leest, blokkeert dit de uitvoering van dringende werken. Een versoepeling van de schriftelijke besluitvorming zou alvast de job van syndicus vereenvoudigen.’, besluit Vander Meeren.