Belgische vastgoedmarkt herstelt in 2025, maar koopkracht blijft onder druk

​Na twee jaren van relatieve stabilisatie heeft de Belgische vastgoedmarkt in 2025 opnieuw duidelijk terrein gewonnen. Vastgoedprijzen stegen op jaarbasis met gemiddeld 4 procent, blijkt uit de nieuwste prijsindex van Immoweb en Belfius Bank. Die heropleving bevestigt het hernieuwde vertrouwen van kopers, maar zet tegelijk de betaalbaarheid verder onder druk. Door hogere rentevoeten en stijgende prijzen verloren huishoudens sinds begin 2025 gemiddeld 8 vierkante meter vastgoedkoopkracht.

Prijsherstel na jaren van afkoeling

Na de scherpe renteverhogingen vanaf midden 2022 kende de vastgoedmarkt een periode van afkoeling. In 2023 en 2024 bleef de jaarlijkse prijsstijging beperkt tot respectievelijk 1,2 en 1,1 procent. In 2025 kwam daar verandering in. De combinatie van een tijdelijk lagere hypotheekrente begin dat jaar en een hernieuwde vraag zorgde voor een duidelijke versnelling.

De aanvankelijke prognose van Immoweb en Belfius – een stijging van ongeveer 3 procent – werd uiteindelijk overschreden. Met een gemiddelde prijsstijging van 4 procent kende 2025 zelfs een sterker herstel dan 2022. Alleen de uitzonderlijke coronajaren 2020 en 2021 bleven daar nog boven.

Volgens Immoweb-econoom Jonathan Frisch is de marktdynamiek fundamenteel gewijzigd. “Kopers laten zich niet langer verlammen door hogere rentevoeten. Ze hebben zich aangepast aan de nieuwe realiteit, wat de prijzen opnieuw boven het niveau van 2022 tilt.”

Kredietactiviteit herneemt

Die mentaliteitswijziging vertaalt zich ook in de kredietcijfers. Tussen januari en november 2025 steeg het aantal verstrekte hypothecaire kredieten met 12,2 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Daarmee ligt de kredietactiviteit opnieuw hoger dan in zowel 2023 als 2024, volgens cijfers van de Nationale Bank.

Regionaal springen vooral Wallonië en Brussel eruit, met respectievelijk bijna 18 en 15 procent meer kredieten. Vlaanderen volgt met een stijging van ruim 9 procent. De cijfers wijzen erop dat huishoudens hun afwachtende houding geleidelijk hebben losgelaten, ondanks rentevoeten die hoger blijven dan vóór 2022.

Regionale verschillen blijven groot

De prijsstijging deed zich voor in alle gewesten, maar met duidelijke verschillen. Vlaanderen noteerde de sterkste toename met gemiddeld 4,1 procent, gevolgd door Wallonië met 4 procent. In beide gewesten speelden de verlaagde registratierechten een belangrijke rol bij het aanwakkeren van de vraag.

In Brussel bleef de stijging beperkter tot 3,1 procent. Met een gemiddelde prijs van meer dan 3.400 euro per vierkante meter blijft de hoofdstad veruit de duurste regio van het land. Die hoge prijzen wegen zwaar op de koopkracht, zeker bij appartementen, waar de prijsstijging trager verloopt dan bij huizen.

Koopkracht opnieuw onder druk

Na een kortstondig herstel in 2024 keerde de trend in vastgoedkoopkracht in 2025 opnieuw. Door een combinatie van stijgende rentevoeten en hogere prijzen verloren Belgische gezinnen sinds januari 2025 gemiddeld 8 vierkante meter koopcapaciteit. De loonindexering van begin 2026 compenseerde dat verlies slechts gedeeltelijk.

Vandaag kan een gemiddeld huishouden op nationaal niveau nog ongeveer 108 vierkante meter kopen, tegenover een piek begin 2025. “De rentestijging van zo’n 60 basispunten, gecombineerd met een prijsstijging van 4 procent, verklaart het grootste deel van dat verlies,” aldus Frisch.

Langere looptijden als antwoord

Toch blijkt uit de kredietdossiers van Belfius dat gezinnen hun maandlasten actief proberen te beheersen. De belangrijkste hefboom daarbij is de verlenging van de kredietlooptijd. Een woonkrediet van 25 jaar of langer is intussen de norm geworden.

“In 2025 koos zeven op de tien starters voor een looptijd van minstens 25 jaar,” zegt Ruben De Winne, productmanager hypothecaire kredieten bij Belfius. Meer dan 60 procent van het totale kredietvolume bij de bank heeft vandaag zo’n langere looptijd. Sinds 2021 is de gemiddelde kredietduur met ruim een jaar toegenomen.

Daarnaast wint ook de variabele rente opnieuw terrein. Door de lagere startinterest en de steile rentecurve verdubbelde het marktaandeel van variabele formules bijna op twee jaar tijd.

Structurele steun voor de markt

Volgens Immoweb en Belfius blijft de vastgoedmarkt opvallend veerkrachtig dankzij een aantal structurele factoren. Kopers beschouwen het huidige renteniveau steeds vaker als de nieuwe norm, terwijl het aanbod aan nieuwe woningen onder druk staat. Het aantal bouwvergunningen voor residentiële nieuwbouw daalde in 2025 fors, wat de druk op de bestaande woningmarkt verhoogt.

Daarbovenop blijft de automatische loonindexatie een belangrijke buffer voor de koopkracht van huishoudens, ook al volstaat die niet om alle prijs- en rente-effecten op te vangen.

Vooruitblik naar 2026

Voor 2026 verwachten Immoweb en Belfius geen nieuwe rentedalingen. Het basisscenario gaat uit van stabiele tot licht stijgende rentevoeten, in een context van macro-economische onzekerheid en aanhoudende begrotingsdruk. Toch wordt ook voor volgend jaar een verdere prijsstijging verwacht, mogelijk tot 3,5 procent.

Het structurele woningtekort, demografische evoluties en een blijvend robuuste vraag zorgen ervoor dat de Belgische vastgoedmarkt, ondanks hogere rentevoeten, voorlopig standhoudt. De betaalbaarheid blijft daarbij de grootste uitdaging voor kandidaat-kopers.