Gijbels Group scherpt vastgoedstrategie aan met lancering PYLAR

​Met de lancering van PYLAR zet de Limburgse vastgoedspeler Gijbels Group zijn tak vastgoedontwikkeling met een nieuwe commerciële merknaam in de markt. Volgens CEO Hendrik Swennen is dit een strategische keuze om de expertise als vastgoedontwikkelaar duidelijker zichtbaar te maken en zich nadrukkelijker te kunnen profileren op de markt van bedrijfs-, commercieel en industrieel vastgoed. ‘Maar synergieën binnen de volledige groep optimaal benutten, blijft de rode draad binnen het verhaal.’

Met de aankoop van de voormalige Veldeman Bedding-site in Oudsbergen, een terrein van 7,3 hectare, wordt PYLAR meteen op de kaart gezet. Dit terrein zal gefaseerd in een bedrijvenpark op maat van toekomstige gebruikers worden omgebouwd. Tegelijk zal Gijbels Group zijn participaties in grote residentiële projecten in Nederland geleidelijk afbouwen om meer middelen voor de ontwikkeling van PYLAR vrij te kunnen maken.

​“De duurzaamste vierkante meter, is degene die je niet bouwt. De tweede duurzaamste vierkante meter, is degene die je deelt,” aldus Hendrik Swennen.

Drie bedrijfstakken, één geïntegreerde aanpak

Voor CEO Hendrik Swennen zorgt de lancering van PYLAR niet voor een ingrijpende interne reorganisatie. ‘Tot op vandaag communiceerden we over de activiteiten die nu onder PYLAR zullen vallen vooral via onze bouwtak Mathieu Gijbels of onder de groepsnaam. En dat schiep soms verwarring. De competenties van een bouwer en die van een ontwikkelaar zijn niet dezelfde. Daarom geven we vastgoedontwikkeling nu een eigen identiteit. De ambitie is om zowel eigen projecten te realiseren als ondernemers te begeleiden bij de ontwikkeling en herbestemming van bedrijfssites.’

Volgens hem zal de kracht van PYLAR hoe dan ook blijven komen uit de wisselwerking tussen de verschillende entiteiten van Gijbels Group. PYLAR neemt de vastgoedontwikkeling voor zijn rekening, van het zoeken naar geschikte locaties en het verkrijgen van vergunningen tot de financiële en fiscale uitwerking van projecten. Voor de technische voorbereiding en de eigenlijke bouw kan de groep terugvallen op bouwbedrijf Mathieu Gijbels. Gentoo, de derde pijler van Gijbels Group, levert dan weer expertise op het vlak van energiebeheer en technische installaties.

‘Die combinatie maakt het mogelijk om vastgoedprojecten vanuit verschillende invalshoeken te benaderen en klanten gedurende het volledige traject te begeleiden. Wanneer je alleen als ontwikkelaar of alleen als bouwer naar een project kijkt, optimaliseer je niet noodzakelijk het volledige dossier. Wij willen vanaf het begin rekening houden met de financiering, de bouw, het gebruik en de exploitatiekosten van een gebouw’, verduidelijkt de CEO.

Niet méér bouwen, maar juister bouwen

Maar er is meer, geeft Hendrik Swennen aan. ‘We kijken verder dan alleen de bouwinvestering. Gebouwen worden immers voor tientallen jaren gebruikt en de energie-, onderhouds- en beheerkosten wegen op lange termijn zwaar door. Met onze geïntegreerde benadering willen we bedrijven helpen hun totale vastgoedbudget beter te benutten.’

Hij voegt eraan toe dat nieuwbouw niet altijd voor elk bedrijf de beste oplossing is. ‘We bekijken bij PYLAR voor elk project welke ingrepen daadwerkelijk nodig zijn en hoe bestaande gebouwen of terreinen optimaal kunnen worden benut. Soms betekent een goede oplossing dat je minder bouwt, een bestaand gebouw renoveert of een klant adviseert om naar een andere locatie te verhuizen. We willen niet zoveel mogelijk vierkante meters ontwikkelen, maar het juiste vastgoedproduct voor de klant naar voor schuiven’, benadrukt Swennen.

Volgens hem zit daar ook het onderscheid met de concurrentie. ‘Voor afzonderlijke diensten zoals ontwikkeling, bouw en technische installaties zijn er veel spelers. Minder partijen kunnen al die disciplines samenbrengen rond de volledige levenscyclus van bedrijfsvastgoed.’

Nederlandse woonprojecten afbouwen

De sterkere focus op bedrijfsvastgoed vertaalt zich ook in een herschikking van de investeringen binnen Gijbels Group. De grote Nederlandse residentiële projecten van de groep worden weliswaar verder ontwikkeld, maar er worden geen nieuwe posities meer ingenomen. ‘Die projecten liggen voornamelijk in de regio’s Den Haag, Rotterdam en Amsterdam. De afstand is groot en er zijn weinig synergieën met onze andere activiteiten. Bovendien is ons bouwbedrijf actief in de B2B-markt, niet in residentiële bouw.’

Het kapitaal dat vrijkomt uit de Nederlandse vastgoedprojecten wil Gijbels Group opnieuw investeren in bedrijfsvastgoed in België. Die strategische verschuiving is volgens Swennen al drie jaar aan de gang. ‘We zijn vandaag bij een tiental projecten betrokken als risicodragende ontwikkelpartner. Die lijn willen we de komende jaren verder doortrekken. En die activiteiten worden voortaan onder de naam PYLAR in de markt gezet.’

Dat betekent echter niet dat Gijbels Group zich volledig uit Nederland terugtrekt. De groep blijft er actief op de markt voor bedrijfsvastgoed. Zo voert bouwbedrijf Mathieu Gijbels al projecten uit in de zuidelijke provincies Noord-Brabant en Limburg, waar de groep ook twee vastgoedontwikkelingen heeft lopen. Ook in West-Duitsland is ze actief. Volgens Swennen biedt die bestaande aanwezigheid mogelijkheden om er ook de vastgoedontwikkelingsactiviteiten van PYLAR uit te breiden. ‘Vooral in de ontwikkeling van bedrijfsgebouwen die onderdak bieden aan verschillende kmo's en in de herbestemming van bestaande bedrijfssites zien we groeikansen.’

Veldeman-site: een ontwikkeling van vele jaren

De meest tastbare illustratie van de ambities is de aankoop van de voormalige Veldeman Bedding-site (zie foto), pal naast de hoofdzetel in Oudsbergen. Het terrein beslaat 7,3 hectare en omvat ongeveer 27.500 vierkante meter bestaande gebouwen. De groep kocht het terrein van de voormalige bedden- en matrassenproducent Veldeman Bedding van de curator die het faillissement van het bedrijf afhandelde. Over de aankoopprijs wil ze geen details bekendmaken. Gijbels Group was al voor het faillissement met Veldeman Bedding in gesprek over een mogelijke reorganisatie van het vastgoed en de bedrijfsactiviteiten. Daarbij werd onderzocht of de onderneming haar activiteiten kon voortzetten. Uiteindelijk kwam het niet tot een oplossing. Volgens Swennen kende de groep de site daardoor al bijzonder goed toen ze na het faillissement te koop werd aangeboden.

​‘De grootste uitdaging is de omvang’, erkent Swennen. ‘Dit is een dossier met een doorlooptijd van vele jaren, mogelijk vijf tot tien jaar of langer. We moeten het zo faseren dat we gronden stelselmatig kunnen ontwikkelen en tegelijk inkomsten uit het bestaande vastgoed blijven genereren.’ Bestaande gebouwen worden intussen verhuurd, zodat ze inkomsten opleveren tijdens de voorbereiding en de latere ontwikkeling. Daarnaast is er een bouwkavel van ongeveer 13.000 m² die mogelijk op kortere termijn kan worden ontwikkeld. ‘Een masterplan moet duidelijk maken hoe de ontsluiting, het hergebruik van gebouwen en eventuele nieuwe ontwikkelingen op elkaar kunnen aansluiten.’

De groep wil in de eerste helft van 2027 de grote lijnen van het masterplan scherpstellen en in het tweede semester actief met potentiële gebruikers naar de markt trekken en tegen eind 2027 een eerste vergunningsaanvraag indienen. ‘Een eerste nieuwe ingebruikname zou dan ten vroegste in 2028 kunnen volgen, afhankelijk van het verdere verloop.’

Toekomstige gebruikers beslissen mee

PYLAR wil het bedrijvenpark niet vooraf volledig intekenen en vervolgens op zoek gaan naar huurders of kopers. De toekomstige gebruikers krijgen inspraak in de concrete invulling. ‘Op een regionaal bedrijventerrein vestigen zich ondernemingen met een zekere omvang. Die hebben specifieke noden voor hun productie en interne logistiek. Het heeft weinig zin om zonder hun input te ontwerpen en te bouwen.’

Tegelijk onderzoekt de groep welke voorzieningen bedrijven kunnen delen: vergaderruimtes, kantoren, waterinfiltratie en oplossingen voor energieopwekking en -opslag. ‘Op klassieke bedrijventerreinen organiseert iedere onderneming dat afzonderlijk. Sommige ruimtes staan daardoor een groot deel van de tijd leeg. We willen bekijken of dat op deze site anders kan.’

Duurzaamheid gaat volgens Swennen dan ook over meer dan zonnepanelen. Een goede benutting van bestaande vierkante meters is minstens zo belangrijk. ‘Verder denken we aan aangepaste isolatie en installaties, batterijopslag en mogelijk geothermie. Het zijn opties die tijdens de uitwerking van het masterplan concreter moeten worden.’

Moeilijke marktomgeving

De timing van de aankoop is hoe dan ook uitdagend. Heel wat bedrijven hebben het moeilijk en snijden in hun investeringen, terwijl financieringen duurder zijn geworden. ‘Een ondernemer kan zijn euro maar één keer uitgeven. Of die naar de aflossing van een lening, de rente of de exploitatie van een gebouw gaat, maakt voor het beschikbare budget uiteindelijk weinig verschil. Daarom bekijken wij die kosten samen.’

Door investerings- en gebruikskosten in één ontwerp af te wegen, kunnen volgens hem soms projecten haalbaar worden die op basis van de bouwkost alleen moeilijk lijken. Maar dat ontslaat een ontwikkelaar niet van voorzichtigheid. ‘We moeten scenario’s goed in kaart brengen, verstandige financieringskeuzes maken en vermijden dat we ons vergalopperen met externe financiering.’

Ook partnerschappen zijn een manier om kapitaalbehoeften en risico’s te spreiden. Met uitzondering van de Veldeman-site, die Gijbels Group zelf kocht, worden de lopende projecten samen met andere ontwikkelaars gerealiseerd. FUTURN is daarbij een belangrijke partner, maar er zijn ook samenwerkingen met andere ontwikkelaars. ‘Daarnaast treedt PYLAR op voor ondernemers en investeerders die het volledige vastgoedtraject willen laten begeleiden zonder dat Gijbels Group zelf eigenaar wordt.’

PYLAR mikt op 30.000 m² per jaar

Voor de komende drie tot vijf jaar mikt PYLAR op de ontwikkeling van ongeveer 30.000 m² nieuwe bedrijfsruimte per jaar. Volgens Swennen is die ambitie realistisch. ‘We hebben vandaag al ongeveer 120.000 m² aan projecten in portefeuille of in uitvoering. Een deel daarvan is de afgelopen jaren al op de markt gebracht, terwijl andere projecten de komende jaren volgen.’ Daarnaast voert PYLAR onderhandelingen over bijkomende projecten, goed voor nog eens ongeveer 100.000 m². De bestaande projectenportefeuille en de mogelijke nieuwe ontwikkelingen moeten de jaarlijkse groeidoelstelling helpen waarmaken.

Swennen verwacht dat de schaarste aan onbebouwde bedrijventerreinen de vraag naar herontwikkeling verder zal aanwakkeren. ‘We zien dat steeds minder ondernemers zelf een stuk grond zoeken, een architect aanstellen en vervolgens bouwen. Ondernemers zoeken professionele partijen die hen het hele traject uit handen nemen. En omdat braakliggende terreinen zo schaars zijn, zullen we steeds vaker bestaand industrieel patrimonium op een verstandige manier moeten herbestemmen,’ besluit hij.